河南专升本法学之用益物权（三）
- 发布时间：2020-09-19 10:12:18
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建设用地使用权
建设用地使用权的概念和特征
（一）概念与特征：
1. 概念：建设用地使用权，是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
2. 特征：
（1）属于用益物权。其内容是对土地的占有、使用和收益。
（2）主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织。//建设用地使用权人。
（3）内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分。
（4）客体是国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间。
（5）具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。
（二）建设用地使用权的取得与期限
《物权法》第137条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
《物权法》第139条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
建设用地使用权的内容
（一）针对建设用地使用权的客体不同，设立的条件和程序是不同的：
1. 集体土地。
集体土地为客体的建设用地使用权，限于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押。
2. 国有土地。
建设用地使用权取得方式有两种：
（1）通过土地使用权的出让、转让等方式取得。出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等；转让是指从土地使用权人取得土地使用权。
《物权法》第138条第1款 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
（2）通过行政划拨的方式取得。建设用地使用权的划拨是指国家无偿在国有土地上为土地使用人创设建设用地使用权的行为。
（3）出让、转让与划拨的区别：
①性质不同。前者属于民事方式，后者属于行政方式。
②是否支付对价不同。前者属于有偿方式，需要支付对价——交付土地出让金或转让金；后者属于无偿方式，不需要支付出让金。
③取得的权利内容不同。通过前种方式取得的土地使用权可进入市场，可转让、出租、抵押和继承；而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。
④取得的土地使用权存续期限不同。通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限；而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。
⑤适用范围不同。后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。
无论通过哪种方式取得建设用地使用权，均应向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。
（二）建设用地使用权的权利与义务
1. 权利。
《物权法》第142条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《物权法》第143条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
（1）占有权。权利人对依法取得使用权的土地享有直接支配和控制的权利。这是土地使用权的前提。
（2）使用权。权利人可以对土地加以开发、经营和利用，这是建设用地使用权人的一项最主要权利。
（3）收益权。权利人可以直接利用土地以获得收益。如果是国有土地，权利人还可以将建设用地使用权合法转让、出租或抵押以获得收益。
（4）处分权。此处所说的处分不是指对土地本身的处分，而是指对建设用地使用权的处分，如转让互换、出资、赠与或抵押建设用地使用权。
《物权法》第149条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2. 义务。×【了解】
《物权法》第140条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
《物权法》第141条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
