河南专升本法学之所有权（三）
- 发布时间：2020-09-19 09:53:32
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建筑物区分所有权
《物权法》第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2009年司法解释：
（1）依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；
（2）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。特别注意未依法办理登记的人尚未取得所有权；是“可以认定”为业主，存在不能认定的情况，如一房二卖，其他买方已经办理登记的情况。
建筑物区分所有权的概念与特征
1. 概念：
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。
建筑物区分所有权由所有权、共有权、成员权三部分构成。
2. 特征：
（1）复合性。区分所有人的身份也具有多重性，既是专有权人，又是共有所有人，还是管理建筑物的成员权人，有别于单一的不动产所有权。
（2）整体性与不可分割性。这是指区分所有权人的专有权、共有权及成员权三者共为一体不可分离。在转让、继承、抵押时应将三者一起转让继承抵押。▲
（3）专有权的主导性。在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。
（4）客体的多元性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分与共有部分。
建筑物区分所有权的内容
（一）专有权
1. 概念：
所有权在建筑物区分所有权中被称为专有权，是区分所有人对属于自己的、在构造和使用上具有独立性的建筑物专有部分得自由占有、使用、收益及处分的权利。
2. 构成专有部分须具备三个条件：
一是构造上的独立性，即“物理上的独立性”从而能够明确区分；
二是利用上的独立性，即“功能上的独立性”可以排他使用；
三是能够登记成为特定业主所有权的客体。
3. 区分所有人的义务：
（1）不得危及建筑物的安全、损害其他区分所有人的合法权益。
（2）按照专有部分的本来用途加以使用。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。▲
（3）区分所有人为了使用、修缮、改良其专有部分而必须使用其他区分所有人的专有部分时，其他区分所有人负有容忍的义务。
（二）共有权
1. 概念：
共有部分共有权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。
2. 共有部分的范围：
共有部分主要包括建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等，还有楼梯、电梯、屋顶、地下室等，还包括建筑物的附属建筑物和附属设施，如物业用房、配电室、车位、车库、道路、绿地、排水设备、消防设备、燃气管线、电缆、光缆等。
△建筑区划内的道路，属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3. 共有人的权利【了解】：
（1）使用权，即区分所有人作为共有人对于共有部分得按照其用途予以使用，如使用电梯、走廊等。
（2）受益权，即按照共有人之间的约定或共有持份取得因共有部分所产生的利益，如将共有场地出租所获取得的租金。
（3）改良权，即在不影响或不损害共有部分的固有性质的前提下对其进行修缮改良。
（4）管理权，即共有人有权参与共有部分的管理事务，如参与订立规约、选任或解聘管理者的权利等。
4. 区分所有人作为共有人的义务【了解】：
（1）按共有部分本来的用途对其加以合理使用，不得有损害他人利益的行为。
（2）不得擅自侵占共用部位和共用设施设备，不得擅自增加对共用设施设备运行有不利影响的自用设备，当自用设备的使用对共用设备运行为必须时，不得擅自减少自用设备。
（3）不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害区分所有人的共同利益。
（4）分摊共同费用和负担，如日常维修养护费用、自然损坏修缮费用；不能以放弃权利而不承担义务，如一楼业主不能免除承担电梯费用义务。
（5）不得将共有部分的应有份与专有部分分离而单独处分。
（三）成员权
1. 概念：
成员权也称管理权，是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体之成员所享有的权利。
2. 权利内容
业主可以设立业主大会，由业主大会选举产生其事务执行机构——业主委员会。成员权通过业主大会行使。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则。
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修金。
（6）改建、重建建筑物及其附属设施。
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。▲
3. 业主委员会的职责：
（1）召集业主大会，报告物业管理的实施情况。
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理机构签订物业服务合同。
（3）及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理机构履行物业服务合同。
（4）监督业主规约的实施。
（5）业主大会赋予的其他职责。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。
